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I) Introduction
II) Motivations
III) Argumentaire :
Pourquoi l’association n’entre pas dans le cadre de la LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ?
III.A) LE CONTEXTE
III.B) L’ASSOCIATION ET SES MEMBRES
III.B.1) Les raisons de la création
III.B.2) Les membres fondateurs
III.B.3) Un scénario catastrophe
III.B.4) Un préjudice immense
III.C) LE PROCESSUS
III.C.1) La mission du liquidateur
III.C.2) L’absence d’interlocuteurs
III.C.3) Des locataires à l’abandon
III.C.4) L’année 2006 : les tentatives de payements
III.C.5) L’année 2007 : la prise du contrat EDF
III.C.6) 2008 à 2010: une gestion au jour le jour
III.D) L’ASSOCIATION N’EST PAS UNE SOCIETE DE GESTION
III.D.1) Différence entre l’association et un administrateur patenté
III.D.2) Enjeux de l’association
III.D.3) Les PAF ne sont pas des loyers.
III.D.4) L’association ne fait pas entrer les nouveaux occupants
III.D.5) Pas de soucis de bénéfice
III.D.6) Transparence de la gestion
III.D.7) Rôle partiel de l’association
III.D.8) Pas de recours
III.D.9) Nature des occupations
III.D.10) D’utilité publique
IV) Conclusion
V) Annexe : Chronologie
I) Introduction
Le 14 décembre 2005 le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Etoile Foncière chargée d’administrer la Cité Industrielle de Vincennes.
Me Pellegrini est nommé liquidateur et succède à l’administration judiciaire de Me Lebossé.
Il est aussitôt sollicité par les résidents dont les loyers du mois de novembre n’ont pas été encaissés, mais ne réponds pas au téléphone à leurs questionnements, par suite l’association JVR est créée le 22 décembre 2005 par 5 résidents qui s’inquiètent de la situation.
Très rapidement, il s’avère que le liquidateur ne paye – et ne payera – aucune facture et il faut s’organiser pour récolter des fonds auprès des occupants afin de régler les factures courantes - d’eau d’abord - et éviter une coupure. Au début c’est sous forme de cotisations que ces fonds sont récoltés. En parallèle de gérer cette situation d’urgence, l’association JVR, par le truchement de son avocat Me Diffre, tente d’instaurer un dialogue avec le liquidateur afin de trouver une solution pérenne : payement d’un loyer (certes minoré pour tenir compte de la situation dégradée) contre l’assurance du règlement des fournisseurs par ses soins.
Au fil des mois puis des années, sans pratiquement aucune réponse ni des institutions juridiques (liquidateur Me Pellegrini et administrateur judiciaire Me Vogel) ni des institutions locales (mairie), l’association JVR s’est organisée tant bien que mal afin de répondre aux besoins de ses résidents ce qui est son but déclaré dans ses statuts.
Les cotisations ne suffisent plus bientôt à couvrir les montants des factures et, après la tentative infructueuse de payer des loyers au liquidateur, par la force des choses, il est mis en place un système « forfaitaire »de Participation aux Frais.
Aujourd’hui la Cité industrielle de Vincennes compte environ 150 occupants dont 80 (au 10/10/2010) sont membres de l’association.
Ses ressources sont assurées à 99% par les cotisations et par les Participations aux Frais qui représentent seulement l’équivalent de 3800m2 environ alors qu’on peut estimer à 7000m2 la surface occupée sur 30.000m2 exploitables.
L’association JVR doit en permanence faire face à des déséquilibres financiers causés par un décalage permanent entre une consommation fluctuante (eau, électricité, gardiennage, …) et des Participations aux Frais en principe fixes mais qui sont dans la réalité elles aussi fluctuantes.
Les menaces de faillite et de dissolution de l’association sont fréquentes, en particulier durant les mois d’hiver car la consommation d’électricité explose et met en péril un fonctionnement économique précaire, les ressources ne dépendant que de la bonne volonté des résidents à s’acquitter de leur PAF.
Depuis bientôt 5 ans que l’association JVR existe, de nombreuses difficultés – qu’elles soient financières, mais aussi logistiques, humaines, … -, ont été surmontées, certaines paraissant parfois immenses et pour certaines semblant annoncer la fin prochaine et inéluctable de la vie à la Cité Industrielle de Vincennes, prouvant la volonté obstinée de ses occupants à continuer à vivre et travailler en ces lieux.
La gestion de cette situation exceptionnelle repose sur une toute petite poignée de personnes courageuses et bénévoles, qui doivent assumer, outre leur activité professionnelle, des tâches de plus en plus lourdes, en plus de devoir affronter l’imbroglio juridique du bâtiment, les conflits internes, les menaces d’expropriation de la Mairie, les pressions d’un propriétaire qui se sent lésé de son bien…
La charge du bureau, et du président en particulier, est extrêmement prenante : il doit assumer pour l’ensemble des occupants (dont certains n’en ont pas vraiment conscience) la responsabilité juridique des activités de l’association, parfois contestée par des tiers ou même par des résidents.
A titre d’exemple, suite à une plainte déposée auprès du Procureur de la République par la mairie de Vincennes qui « accuse » l’association JVR (à tort nous le verrons plus loin, d’encaisser des loyers).
A ce jour et à notre connaissance l’enquête de police n’est toujours pas close.
Ce document veut démontrer que l’association n’agit pas contre la loi.
II) Motivations
Depuis la fin 2005, l’association Jarry’ve revient gère un volume financier croissant (249.061,55€ en 2009), compte tenu du nombre d’occupants au sein de la Cité industrielle de Vincennes qui va en augmentant.
A ce sujet, il faut immédiatement noter que l’association JVR n’a jamais incité au « squat » et qu’au contraire elle a tenté avec ses moyens d’y résister – notamment à la mise en place d’un gardiennage de nuit à partir de mars 2008 -, nous y reviendrons; mais il est évident que le succès du maintien des fluides pendant 5 ans a fini par avoir un bouche à oreille.
En conséquence, cette situation devient de plus en plus contraignante, dans la mesure où l’association JVR doit non seulement assumer aujourd’hui une responsabilité financière de plus en plus lourde, mais en plus le volume même de ce budget peut se heurter à un certain nombre de jalons juridiques.
L’association JVR a depuis sa création toujours été soucieuse de rester dans la transparence de ses activités et dans le strict cadre de la loi.
Elle est déclarée en préfecture, possède des statuts précis, organise 4 à 6 assemblées générales par an où les comptes sont présentés pas le trésorier, etc.
Il est à noter que c’est en cherchant à faire valider sa comptabilité par un expert comptable que ce dernier lui a fait remarquer ce texte:
La loi N°70-9 DU 2 JANVIER 1970 interdisant l’exercice non autorisé de la collecte de loyers peut amener à s’interroger sur la nature réelle de son activité : est-elle une véritable association à but non lucratif ou bien une entreprise de gestion déguisée en association pour échapper à la fiscalité ?
L’argumentaire qui suit nous démontre qu’en aucun cas elle ne peut être considérée comme telle.
Nous pourrons constater qu’elle n’use en aucun cas des moyens habituels aux sociétés de gestion émission de quittances de loyer, états des lieux, et que son seul but est de défendre l’intérêt des occupants installés dans la cité et de leur permettre d’y survivre en honorant et en payant les fluides et les prestataires dont elle porte bien malgré elle la responsabilité.
III) Argumentaire
Pourquoi l’association n’entre pas dans le cadre de la LOI N°70-9 DU 2 JANVIER 1970 ?
III.1) LE CONTEXTE
Depuis 2004, un certain nombre de prestations n’étaient déjà plus assurées sous l’administration judicaire de Me Lebossé: ascenseurs et monte-charges, enlèvement des ordures, etc. Tous les appels et écrits pour en demander explications sont restés lettre morte.
Le 14 décembre 2005 le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Etoile Foncière chargée d’administrer la Cité Industrielle de Vincennes.
Cette liquidation brutale – sans qu’aucun locataire n’ait été prévenu de quoi que ce soit - a eu lieu alors que les locataires étaient en pleine activité : artisans, entreprises, artistes, photographes, associations…
Du jour au lendemain, les dernières prestations sont arrêtées : les chèques du mois de novembre ne sont pas encaissés, ni par me Lebossé ni par Me Pellegrini ni par Me Vogel, les appels de loyers n’ont plus été envoyés, le salaire du gardien cesse d’être payé. Il n’est pourtant pas licencié officiellement – il ne le sera que plusieurs mois plus tard -.
Une prise de contact avec le liquidateur ne donne aucun résultat : aucune information sur la viabilité du lieu n’est communiquée.
Etant donné ces signes d’abandon caractérisés, il était naturel de s’inquiéter de l’avenir et d’abord du maintien des fluides.
L’association JVR fraîchement créée a donc demandé à un avocat, Me Diffre, de contacter à ce sujet le liquidateur Me Pellegrini. La réponse est floue, on lui assure qu’il n’y aurait pas de coupure – pas en hiver en tout cas - mais en même temps que les locataires doivent continuer de payer des loyers, sans ni préciser sous quelles modalités, ni à qui, ni envoyer d’appels en ce sens.
Le manque de transparence et de position claire du liquidateur quant au statut des locataires a eu pour conséquence directe que le dialogue a eu du mal à s’instaurer ; on pourrait résumer sa démarche à un pas en avant, deux en arrière et trois sur le côté.
Très rapidement d’ailleurs c’est à l’avocat de Me Pellegrini que Me Diffre a affaire et non plus à son cabinet. Les informations et les prises de position sont contradictoires et le doute s’installe.
A peine deux mois plus tard, le lundi 20 février a lieu la première coupure - arrêt brutal de fourniture de gaz - pour non paiement de facture par l’administrateur et ce malgré les affirmations de vouloir maintenir les fluides.
Cette coupure inattendue annonçait l’arrêt prévisible et inéluctable de toutes les autres fournitures de fluides - eau, électricité – et à terme la fermeture définitive du lieux de travail de plusieurs dizaines de personnes.
On peut aisément imaginer l’inquiétude qui s’est emparée des occupants dont la plupart avaient installé leur activité professionnelle dans la cité.
III.B) L’ASSOCIATION ET SES MEMBRES
III.B.1) Les raisons de la création
Les locataires s’étant vus du jour au lendemain entièrement menacés de coupures des fluides, leur première réaction a été de se regrouper pour constituer un comité de défense des locataires face au « bulldozer » juridique de la liquidation, du manque total d’informations, et de la menace vitale qui en découlait.
La forme juridique de l’association s’est imposée naturellement, n’ayant d’autre but que de créer un front pour faire face au péril de la liquidation.
Ce regroupement avait – et a toujours – pour but de peser sur l’avenir immédiat du bâtiment et sur le salut des activités des locataires.
L’objet de l’association a été clairement et précisément énoncé dans les statuts :
«Cette association a pour but la représentation des locataires de la Cité Industrielle de Vincennes, située au 106 rue de la Jarry, Vincennes, France, en tant que lieu d’activité industrielle, associative, artisanale, artistique ; la défense de leurs droits et le cas échéant la préservation et la viabilité du lieu qu'ils occupent ; ceci par tous moyens légaux de concourir à la réalisation de son projet».
En aucune manière l’association n’a, ni hier ni aujourd’hui, vocation à administrer la cité industrielle de Vincennes.
En tout état de cause, personne n’y a même jamais songé.
III.B.2) Les membres fondateurs
Tous les occupants fondateurs de l’association étaient déjà installés dans les lieux – depuis deux ans au moins voire beaucoup plus pour certains - lors de la liquidation de l’Étoile Foncière.
Ils étaient locataires.
Certains disposaient de baux commerciaux – en vérité pour la plupart des attestations de bail 3-6-9 et des quittances -, d’autres de baux d’occupation précaire.
Ce droit au bail il était légitime de le faire entendre : sans la moindre communication à ce sujet, ni de la part du liquidateur, ni de la part de l’administrateur, voilà ce qui est à l’origine de sa création : le prolongement économiquement vital des activités des locataires.
III.B.3) Un scénario catastrophe
C’est un scénario catastrophe d’imaginer que l’association n’ait pas été créée :
- Les coupures de fluides auraient rendu l’exploitation de leur local impossible, les contraignant à un exode brutal, non préparé.
- Aucune perspective de relogement n’a été envisagée par le liquidateur, ce qui aurait eu pour conséquence de les mettre collectivement à la rue, sans aucun préavis bien que la plupart d’entre eux étaient titulaires d’un bail commercial
(Le bail commercial devant garantir au minimum la pérennité d’un lieu de travail pendant une durée de 9 ans).
- Les opportunités de locaux d’activité à des tarifs modérés étant particulièrement ardues dans la région parisienne, la recherche d’une solution de remplacement aurait pris inévitablement plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
- la bâtiment serait à l’abandon depuis cinq ans avec tout ce que cela implique : squats, etc.
III.B.4) Un préjudice immense
Outre la déstabilisation totale de son activité, la menace d’interruption s’accompagne pour un artisan du risque de ne pouvoir honorer ses commandes, donc de perdre sa clientèle, et par conséquent de faillite, voire de poursuites judiciaires.
Devoir effectuer un déménagement précipité d’installations parfois très lourdes sans savoir à quel moment il aura lieu est un sujet de préoccupation insoutenable, perturbant au plus haut point l’activité professionnelle.
Imaginons un instant un des menuisiers ou un imprimeur installé dans la Cité de Vincennes faisant face à une grosse commande, ne sachant s’il va disposer d’électricité le lendemain matin pour faire fonctionner ses encombrantes machines de deux ou trois tonnes chacune, ne sachant pas non plus où il pourra les rapatrier.
Par ailleurs une délocalisation de l’activité peut entraîner directement ou indirectement la perte totale de sa clientèle.
Le risque de péril professionnel et économique était donc immense pour chacune des activités présentes à la Cité Industrielle de Vincennes.
III.C) LE PROCESSUS
III.C.1) La mission du liquidateur
Missionné par le tribunal de Créteil, Me Pellegrini avait pour mission en tant que liquidateur :
-L'arrêt immédiat de l'activité de l'entreprise.
-Le licenciement pour motif économique de tout les salariés et ce dans les plus brefs délais.
-La résiliation de tous les contrats en cours exception faite dans un premier temps du droit au bail de l'entreprise pour éventuellement le vendre rapidement ou pour vendre le fonds de commerce dont il est un des éléments les plus importants.
Il fallait s’attendre logiquement à résiliation des contrats entraînant une coupure des fluides, première source de dépenses pour le liquidateur.
III.C.2) L’absence d’interlocuteurs
Me Pellegrini ne répondant pas aux questions par téléphone, ne répondant pas aux courriers, les échanges se sont fait très rapidement par avocats interposés.
Les loyers de Novembre 2005 n’ont jamais été encaissés par Me Lebossé. A partir de décembre 2005, il n’y a plus d’appels de loyers, ni quittances, ni prestations.
Il n’a même jamais été précisé par quiconque qui devait être le destinataire des chèques éventuels de loyers.
Il était donc impossible pour les locataires de régler leur loyer.
III.C.3) Des locataires à l’abandon
Concernant le règlement des fluides, Me Pellegrini et Me Vogel se renvoient constamment la balle.
Pour l’un ce n’est pas son rôle, pour l’autre elle n’a pas d’argent.
Un des seuls courriers reçus en 5 ans émane de Me Vogel, administratrice judiciaire dans lequel elle déclare à Me Diffre :
« J'attire votre attention sur le fait que mes appels de fonds adressés aux copropriétaires de l’immeuble ne sont pas honorés ce qui explique mon absence de paiement des factures d'eau, EDF et de gaz.
Je n'ai et ne puis avoir aucune relation de droit avec vos clients mais je comprends leur préoccupation quant au risque de cessation de fourniture des fluides. «
Pour l’un il refuse tout contact avec les locataires, pour l’autre ce n’est pas son rôle.
Dans le même courrier, Me Vogel déclare qu’étant donné l’urgence elle autorise les locataires « à procéder directement entre les mains d’EDF-GDF au règlement des factures correspondantes ».
Par ailleurs plus aucun service n’était assuré, rendant la vie quotidienne des locataires de plus en plus compliquée, en particulier faute de gardiennage.
Courrier de la présidente A. Garrigues à Me Diffre, avocate de l’association :
« Suite à notre entretien téléphonique du 28 avril 2006, je vous adresse un résumé des problèmes auxquels nous sommes confrontés et qui risquent de se généraliser si nous ne faisons rien.
Nous aimerions insister sur le fait que nous n'avons plus de réel gardiennage puisque le seul gardien restant est écoeuré n'étant plus payé depuis décembre 2005.
-Nous trouvons chaque matin les escaliers dans un état lamentable.
-Les tentatives de squats se généralisent.
-De la colle à été introduite dans au moins deux serrures il y a deux semaines (les locataires concernés ont déposé plainte)
-La semaine dernière, les premiers locataires arrivés ont eu la surprise de découvrir le parking encombré de cartons au point que tout passage aux escaliers et à la rampe soit impossible.
Ce même jour, nous avons trouvé les boîtes aux lettres vandalisées…
-Le courant électrique a été coupé sur une partie du 6é étage et dans un atelier du 5e, suite à une manipulation mal intentionnée.
La situation s'aggrave donc, et nous aimerions savoir quels sont nos recours... »
Pour comprendre qu’à aucun moment l’association JVR n’a décidé de son destin mais a été contrainte par la force des choses à prendre en charge, petit à petit, les charges du bâtiment, il est nécessaire de faire un historique des faits.
III.C.4) L’année 2006 : les tentatives de payements
Pendant plusieurs mois, tout de suite après la liquidation, de janvier 2006 à juin 2006, tout en essayant de négocier une solution pérenne avec le liquidateur Me Pellegrini, l’association JVR parvient à convaincre 16 locataires d’émettre des chèques de loyer à l’ordre de Me Pellegrini afin qu’il puisse régler EDF.
Ce qui n’est pas chose facile.
En effet tout est très compliqué car à cause de la mention explicite de l’article L 52 1-2 du Code de la construction et de l'habitation présenté en fin de l’Avis d’Arrêté de Péril du 1/04/2004 émis par la ville de Vincennes:
N.B - Rappel de l'article L 52 1-2 du Code de la construction et de l'habitation
« Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa L 1331-28-1 d!i Code de la santé publique ou au deuxième alinéa L 51 1-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatés par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L 133 1-28-3 du Code de la santé publique ou à l'article L 5 1 1-2 du présent code ».
Il semble à la lecture de ce texte que les loyers ne sont pas dus, mais cela n’est pas certain car le texte n’est pas clair – s’applique t’il seulement au logements privatifs ou aussi aux locaux industriels ? – seul une jurisprudence pourrait y répondre…
Toujours est-il que bon nombre de locataires usent de cet argument pour retenir leurs loyers.
Toutes les solutions sont envisagées :
-
Consignation des loyers et action en justice ; cette proposition de l’assemblée générale du 27 février 2006 n’est pas suivie par les membres de l’association, ceux-ci préférant un règlement « à l’amiable » avec le liquidateur. Il faut noter que si cette option avait été choisie elle n’aurait pas été suivie par tous les locataires étant donné l’existence de l’article L 52 1-2 cité ci-dessus.
En parallèle, l’association JVR augmente régulièrement ses cotisations afin de rassembler les fonds nécessaires pour payer directement l’eau car les avis de coupure sont aussi fréquentes que les factures impayées, soit tous les 3 mois environ.
L’urgence des menaces de coupures d’eau ne permet pas d’autre solution. VEOLIA est donc payée à cette époque par des chèques JVR qui transitent par notre avocat, Me Diffre, puis par l’avocat de Me Pellegrini, Me Vatier.
Mais, coup de théâtre, alors que l’association JVR est prête à envoyer 18590,92€ (des 16 locataires mentionnés ci-dessus) au liquidateur Me Pellegrini, un mail de Me Diffre daté du 29 juin 2006 nous annonce que Me Vatier demande « un ou des chèque à l'ordre de Edf à défaut de quoi les fonds vont se perdre dans les comptes de la caisse de dépôt et consignation. »
Cette solution, issue directement d’une proposition du liquidateur, est la première étape vers une gestion autonome des fluides par les locataires.
Il est important de noter qu’elle n’est pas à l’initiative de l’association JVR mais bien à celle du liquidateur par le truchement de son avocat.
Été oblige, il faut attendre le 20 septembre 2006 pour que les chèques soient refaits à l’ordre d’EDF et soient transmis à Me Vatier (15907,86€ à EDF et 2687,02€ à VEOLIA).
Comme les cotisations ne suffisent plus à couvrir les montants des factures et, après la tentative infructueuse de payer des loyers au liquidateur, l’idée commence à germer d’un système « forfaitaire »de Participation aux Frais (PAF).
Cette PAF est d’abord fixée par l’assemblée générale ordinaire de décembre 2006 à 1/3 du loyer de chaque résident mais n’est en réalité pas mise en application.
III.C.5) L’année 2007 : la prise du contrat EDF
Début 2007 l’association a du mal à collecter les fonds.
Un autre règlement de 5649,00€ pour EDF parvient pourtant en janvier 2007 à Me Vatier mais il est trop tard : après plus d’un an d’impayés – et malgré les versements de l’association et des locataires - EDF coupe brutalement le courant le 27 février 2007.
Laissés dans l’ignorance totale, les locataires découvrent auprès d’EDF que la dette s’élève à plus de 40.000€… Ils ne savent même pas si le dernier versement est pris en compte dans ce reliquat.
Dans l’incapacité de rassembler cette somme, et encore abasourdi par cette coupure qui signifie la fin des activités de tous les locataires de la Cité Industrielle, l’association parvient tout de même à négocier avec EDF un délai de 2 mois afin de déménager décemment contre le versement à EDF de la somme de 17471,05€ et l’engagement de payer les consommations de cette période de sursis.
Ce protocole d’accord, signé le 9 mars 2007 permet de réalimenter la Cité Industrielle jusqu’au 14 mai 2007.
Il autorise surtout… De l’espoir… Il ne manque « que » 27.494,65€ !
L’association propose à Me Pellegrini dans un courrier daté du 23 mars…
« … qu’il ordonne à EDF le maintien de l’énergie après le 11/05/07, on contrepartie de quoi nous nous engageons à régler le 10 mai 2007 la totalité de la dette existante soit 27494,65€ et le 31 mai, les en cours de consommations pour les mois de Mars et Avril.
Puis chaque mois, nous nous engageons au règlement des factures dont copie nous sera adressée directement par EDF. »
Le 24 avril, Me Diffre déclare « … je viens de recevoir un courrier de l'avocat de Monsieur PELLEGRINI, qui m'informe que celui-ci ne serait pas opposé a solliciter le maintien des factures d’électricité, sous réserve que vous vous engagiez formellement à acquitter, outre l’arriéré, les factures à venir. »
En parallèle, l’association JVR doit se battre pour faire maintenir l’eau, une coupure étant prévue le 1° avril 2007 puis une autre le 1°mai. Elle envoie maintenant les chèques directement à VEOLIA sans même plus prendre le temps de passer par Me Vatier. Il est toutefois à chaque fois informé des payements.
La situation est devenue vraiment intenable.
Le 4 mai 2007, soit 10 jours avant la coupure définitive d’électricité de la Cité Industrielle de Vincennes, l’association JVR écrit un énième courrier à Me Pellegrini pour quasiment le supplier d’ordonner à EDF le maintien de l’énergie, contre quoi l’association s’engage à épurer la dette et à régler manu militari toutes les factures à venir ; elle lui propose même explicitement de « reprendre les contrats d’eau et d’électricité en son nom, ceci afin de vous libérer définitivement de ces charges. Cette formule qui aurait l’accord d’EDF et de VEOLIA vous simplifierait la gestion du dossier et nous permettrait une meilleure gestion des payements des fluides. »
Coup de théâtre : le 10 mai 2007, contrairement à son avis du 24 avril, Me Pellegrini refuse de garder le contrat EDF mais accepte que nous le reprenions au nom de l’association.
Depuis juin 2007, l’association JVR est devenue titulaire du contrat EDF de la Cité Industrielle de Vincennes et a toujours honoré scrupuleusement ses factures.
Mais le liquidateur ne dit rien sur VEOLIA….
Le 9 juillet, l’association écrit à Me Pellegrini pour lui faire part de son souhait de…
«… faire de même avec le contrat de fourniture d’eau par VEOLIA, ceci afin de simplifier les règlements et de vous dégager de toute responsabilité vis-à-vis de ce fournisseur.
Nous tenons à vous préciser qu’il n’y a pas de dette envers VEOLIA, l’association ayant payé toutes les factures en cours depuis décembre 2005. »
Ce courrier n’a jamais eu de réponse et l’association JVR a depuis 2007 dû procéder en urgence au payement direct à VEOLIA des débits à chaque nouvel avis de coupure d’eau qui sont les seules informations auxquelles elle a droit.
III.C.6) 2008 à 2010: une gestion au jour le jour
Par la suite, l’association a géré comme elle a pu les autres situations d’urgences (mise en place en 2008 d’une prestation de sécurité la nuit après plusieurs tentatives d’incendies criminels, nettoyages réguliers des parties communes pour les mêmes raisons, réparations des vitres cassées pour éviter les courants d’airs, etc)
Gérald Pareti (locataire) :
« A la mise en liquidation le bâtiment étant classé en état de péril par… la Mairie, le liquidateur ne pouvait semble-t-il pas encaisser les loyers, malgré nos demandes verbales et écrites.
Lorsque l’on a voulu nous couper l’électricité ou l’eau les gens de l’immeuble se sont regroupés et ont payé un tant du m2. Comme cela les choses ont commencé.
Comme il y a eu d’autres dépenses (sécurité, enlever les transfos au pyralène, extincteurs, entrepreneurs d’électricité ou de plomberie) l’association a été obligée pour faire face de se structurer afin de garder l’immeuble en fonction ».
III.D) L’ASSOCIATION N’EST PAS UNE SOCIETE DE GESTION
III.D.1) Différence entre l’association et un administrateur patenté
L’association JVR ne s’est ni substituée à l’Étoile Foncière, ni à un quelconque administrateur judiciaire, n’a pas été dénoncée par le liquidateur comme ayant eu ce rôle.
L’association JVR en serait d’ailleurs bien incapable n’étant composée que de bénévoles dont l’activité professionnelle est tout autre (artistes, artisans, …)
Par contre, les manquements graves de l’administration judicaire depuis sa mise sous administration puis sous liquidation, le défaut de gestion, en particulier dans le payement des fluides - dont la désignation des responsabilités n’appartient pas à l’association JVR -, ont laissé la porte grande ouverte, sinon pourrait-on dire « ont conduit, ont obligé » l’association à payer les fluides pour ne pas s’en voir privé.
Par ailleurs aucune société de gestion n’aurait accepté de s’engager dans la gestion d’un lieu en liquidation.
III.D.2) Enjeux de l’association
L’enjeu vital pour la survie économique des activités est seulement et uniquement de maintenir les fluides.
Les enjeux secondaires sont d’assurer à ses occupants un minimum de sécurité, de propreté, ce qui est la moindre des choses.
III.D.3) Les PAF ne sont pas des loyers.
Les occupants se sont trouvés dans l’impossibilité de payer les loyers à la liquidation de l’étoile foncière pour les raisons que nous avons déjà évoquées: pas d’avis de loyer ni de quittance, ambiguïté de l’article L 52 1-2 du Code de la construction et de l'habitation publié en fin de l’Avis d’Arrêté de Péril, refus des chèques de l’avocat du liquidateur en juin 2006…
Cette impossibilité de payer les loyers est antérieure au fait que l’association JVR prenne en charge le règlement des fluides.
L’association ne s’occupe que de collecter des Participations aux Frais pour les dépenses collectives.
Ceci entre strictement dans le cadre de son objet qui est de préserver la viabilité du lieu.
Les dépenses exceptionnelles sont votées en assemblée générale.
Toute recette est dépensée, excepté un fond de roulement de trésorerie et une réserve « de charges et de risques » versée sur un livret A lié au compte courant qui permettra d’honorer tous les engagements de l’association au moment de sa dissolution (en particulier engagement du contrat EDF sur trois ans pour la prime fixe : 15.444€HT/an soit 46.332€HT en début de contrat)
On ne peut opposer le principe des Participations aux Frais à celui du loyer car celle-ci est une contribution forfaitaire au paiement des fournisseurs et frais de fonctionnement à l’exclusion de toute autre chose, émoluments ou indemnités.
Le montant des Participations aux Frais est faible (aujourd’hui 4,60 Euros du m2), elles servent uniquement à couvrir les dépenses vitales. Ce montant a été calculé en fonction des dépenses constatées d’eau, d’électricité, de gardiennage, d’entretien minimum, frais d’avocats et petits frais de fonctionnement (téléphone,bureau, …) et du taux réel de la participation des résidents (50% environ, cf. III.D.8).
III.D.4) L’association ne fait pas entrer les nouveaux occupants
L’association n’a pas pour fonction de proposer des locaux vides à des occupants potentiels. Elle ne fait ni visite ni publicité, n’établit pas d’état des lieux, ni lorsque quelqu’un y entre, ni lorsqu’il en sort.
Elle ne peut à chaque fois que constater qu’un nouvel occupant a pris lui-même possession d’un local. En ce cas elle lui propose de devenir membre et de participer aux frais de fonctionnement de la Cité sans obliger qui que ce soit.
L’association n’est pas le propriétaire.
Elle n’agit pas en son nom.
III.D.5) Pas de soucis de bénéfice
Tout comme la législation le précise, l’association JVR est loi de 1901 est à but non lucratif.
Elle ne tire aucun bénéfice de son activité, et aucun des membres de son bureau ne touche de rémunération ni d’avantage quel qu’il soit, que ce soit en nature ou en salaire.
Le président, le trésorier et la secrétaire sont entièrement bénévoles ainsi que tous les membres du bureau.
Elle ne reverse aucun subside à qui que ce soit.
III.D.6) Transparence de la gestion
Les comptes sont présentés à chaque assemblée générale ordinaire ou extraordinaire par le trésorier sous la forme de tableaux détaillés des entrées et sorties.
A partir l’exercice 2010, les comptes de l’association seront suivis par un expert comptable.
III.D.7) Rôle partiel de l’association
Le bâtiment n’étant que très partiellement occupé (7.000m2 environ sur 30.000m2 exploitables), son activité se situe dans une même proportion, mais ses ressources sont moindres car seuls ceux qui veulent participer participent (3.800m2 environ).
Son règlement intérieur ne concerne que ses membres inscrits, occupants de la Cité et participant à sa vie.
Si l’association JVR se substituait à l’ancienne société de gestion Etoile Foncière elle devrait avoir pour soucis de gérer l’ensemble du bâtiment, de le rentabiliser, et de le rendre rentable à cent pour cent. Ce n’est pas le cas.
III.D.8) Pas de recours
L’association ne gère pas le bâtiment et n’a pas vocation à l’administrer.
Elle ne gère pas les murs.
Elle n’établit pas de baux ou de contrats d’occupation quels qu’ils soient, qui seraient susceptibles de la placer dans un exercice illégal.
Elle établit toutefois dans un esprit de transparence une convention entre un responsable de local et l’association qui stipule en particulier le montant de la Participation aux Frais, montant qui est voté par assemblée générale.
Elle n’existe que par les occupants de la Cité Industrielle, dont elle est issue et seulement pour collecter légalement et ouvertement des Participations aux Frais.
Un grand nombre d’occupants (50% environ) ne paie pas de Participations aux Frais, par difficulté parfois et le plus souvent par mauvaise volonté.
Grâce à un tout petit nombre de bénévoles sur lesquels repose tout le fonctionnement de l’association, qui sont contraints d’aller frapper aux portes chaque mois pour encourager les retardataires ou les « oublieux », l’association parvient tant bien que mal, et souvent dans la limite de l’impossible à maintenir la balance de sa comptabilité et donc la vie dans la cité.
L’association JVR a parfois écrit des courriers recommandés pour demander aux résidents indélicats de penser à Participer aux Frais ; les courriers sont restés sans réponse et l’association n’est jamais allée plus loin.
L’association JVR n’entreprend rien pour récupérer les participations non réglées qui puisse représenter une menace à l’encontre de ceux qui profitent de l’eau, de l’électricité et du gardiennage (expulsions, menaces verbales ou physiques).
En vérité, les membres participants régulièrement aux frais supportent financièrement le poids des résidents qui consomment des fluides sans participer. Autrement dit, si tous les résidents participaient régulièrement aux Frais, la Participation aux Frais pourrait être ramenée à 2,30€/m2 environ.
III.D.9) Nature des occupations
L’association JVR n’a pas de regard sur la nature des occupations.
III.D.10) D’utilité publique
L’association entretient les locaux du mieux qu’elle peut et préserve le bâtiment dans un but d’hygiène et de propreté minimum et aussi pour limiter le risque d’incendie.
En son absence celui-ci serait livré à l’abandon, aux trafics et aux squatteurs, représentant une menace potentielle pour le voisinage.
L’occupation paisible de la Cité de Vincennes, par ses occupants, par le gardiennage permanent, par son maintien dans un état d’ordre et de propreté, est une garantie de tranquillité et de sécurité pour la mairie et pour tout le quartier.
Pour beaucoup de résidents qui ne payent pas – ou très peu – de Participations aux Frais, l’opportunité de pourvoir séjourner et travailler à la Cité Industrielle de Vincennes est en pratique un moyen de ne pas se retrouver à la rue.
Il n’est pas aujourd’hui imaginable compte tenu de la pénurie actuelle de locaux d’activité peu onéreux, pour les petites activités et aux portes de Paris, de voir un établissement de cette ampleur disposant d’un tel potentiel laissé à l’abandon.
Ce n’est dans l’intérêt ni des propriétaires, ni des locataires, ni dans celui de la Mairie de Vincennes de le laisser inoccupé.
IV) Conclusion
L’ensemble des arguments présentés ici démontre que l’association ne se comporte pas comme une entreprise de gestion.
Consciente des limites de sa fonction et de ce qu’elle est autorisée ou non à faire, elle n’entreprend rien qui puisse légalement créer une ambiguïté juridique : pas d’appels de loyers, elle n’agit pas au nom des propriétaires, ne tire aucun profit de son activité.
L’histoire récente de la Cité industrielle de Vincennes justifie très clairement sa création et la volonté de maintenir coûte que coûte en vie ce bâtiment et les activités des personnes qui l’occupent.
La dernière question que l’on pourrait se poser pour conclure cet argumentaire est la suivante : Compte tenu des circonstances, qu’est-ce que les locataires auraient pu faire d’autre pour faire valoir leur droit au bail et pour continuer à exercer leurs activités professionnelles ? Y aurait-il pu avoir une autre alternative ?
Si qui que ce soit à une réponse à cette question, il ne s’est pour l’instant pas manifesté.
V) Annexe : Chronologie
Chronologie des événements
- non exhaustif -
Cité industrielle de Vincennes
depuis l’Avis d’Arrêté de Péril
01 avril 2004 : Avis d’Arrêté de Péril de la ville de Vincennes qui stipule que les loyers ne sont pas dus.
09 juillet 2004 : Redressement judiciaire de l'Etoile foncière sous d’administration de Me Lebossé ; administration du syndic Me Vogel.
Novembre 2005 : Les chèques de loyers du mois de novembre ne sont pas encaissés par Me Lebossé.
14 décembre 2005 : Liquidation judiciaire de l'Etoile foncière sous l’administration de Me Pellegrini; administration du syndic Me Vogel.
16 décembre 2005 : réunion de 5 locataires qui s’inquiètent de la situation.
22 décembre 2005 : Création de l'association JVR.
30 décembre 2005 : rendez-vous de JVR avec Me Diffre, future avocate de l'association.
Premier appel de Me Diffre au cabinet du liquidateur Me Pellegrini pour la préservation des fluides. Me Dallic est chargé du dossier.
06 janvier 2006 : première assemblée générale de l'association, augmentation de la cotisation pour prendre en charge l'enlèvement des ordures et les honoraires de l'avocat.
20 février 2006 : Coupure de gaz.
21/22 février 2006: Fax de Me Diffre au liquidateur pour rétablir le gaz, l'initiative en revient en fait à GDF, suite aux impayés.
Réponse de Me Vogel à Me Diffre : « …les appels de fonds adressés aux copropriétaires de l'immeuble n'étant pas honorés les factures ne sont pas réglées » elle autorise « les locataires à procéder directement à EDF au règlement des factures correspondantes. »
27 février 2006 : 2éme AG : augmentation de la cotisation à 105 € pour les frais d'avocat.
Fin mars 2006 : avis de coupure d'eau de Veolia pour non règlement de 2778,17€ 3è AG qui se donne pour objectif de réunir les fonds pour le règlement de la facture.
30 mars 2006 : courrier de la présidente de JVR à Me Diffre pour signifier que « d'autres locataires non représentés par l'association régleront leurs charges et loyers s’ils reçoivent des appels en ce sens».
De plus, JVR demande la garantie qu les fonds versés au liquidateur seront bien affectés au règlement des factures.
Un délai pour le règlement est accordé par Veolia.
Une participation forfaitaire de 150 € par local est fixée pour payer la facture, de plus il est demandé forfaitairement l’équivalent de 2 mois de loyers par local pour couvrir la facture d'EDF de 29343,06.
2 avril 2006 : constatation de la dégradation significative de l'entretien du bâtiment, tentatives de squat et actes de malveillance.
7 avril 2006 : Proposition de l'avocat du liquidateur, Me Vatier, à Me Diffre proposant qu les locataires versent 4 mois de loyer pour s'engager à régler les fournitures.
10 avril 2006 : refus par courrier de JVR car les montants annoncés par l’avocat du liquidateur sont erronés.
5 mai 2006 : facture de Veolia payée par l'association (2778,17€) grâce aux fonds réunis auprès de certains locataires.
19 mai 2006 : 4è AG, proposition de remettre 3 mois de loyer par atelier au liquidateur pour le règlement D'EDF.
Sans réponse du liquidateur courrier de la présidente avec de nouvelles propositions.
14 septembre 2006 : règlement (15907,86€) de locataires sont remis à Me Diffre pour Me Vatier avocat du liquidateur, refus du liquidateur qui recommande d’envoyer ces fonds directement à EDF
Décembre 2006 : règlement de 2687,02 à Veolia, 7597,38€ à EDF en compléments de 8310,46€ de chèques à l'ordre d'EDF.
Décembre 2006 : règlement de 4658,37 €à Veolia.
20 décembre 2006 : AG ordinaire 2006 qui demande aux locataires le règlement de 4 mois de loyer et 1/3 du loyer par mois pour régler les fournisseurs.
24 avril 2007: Courrier de Me Diffre à JVR l'informant que Me Pellegrini est prêt à intervenir auprès d'EDF pour que celle-ci maintienne la facturation.
5 mai 2007 : courrier de JVR à Me Pellegrini pour lui proposer de reprendre à son nom (JVR) l'abonnement EDF.
04 juin 2007 : EDF fait une proposition de contrat à JVR.
Juillet 2007 : pose d’une serrure de sécurité à la grille de la rampe d’accès véhicules, un digicode à l’entrée piéton.
Août 2007 : Une société, ATMOSPHERE, est sollicitée pour faire des prestations de gardiennage toutes les nuits du mois d’août en raison du petit nombre de résidents.
27 octobre 2007 : nettoyage des coursives.
Décembre 2007 : JVR fait vérifier les extincteurs et remplace ceux manquants.
Février 2007 : Incendie (criminel ?) dans les coursives.
14 mars 2008 : Nouvel incendie criminel : une voiture brûle au 5° étage. Des portes de locaux sont ouvertes par les pompiers afin de vérifier qu’il n’y ait pas de victimes des fumées ?
16 mars 2008 : la société ATMOSPHERE est appelée d’urgence pour reprendre les prestations de gardiennage toutes les nuits pour une durée illimité.
Mars 2008 : JVR referme les portes éventrées par les pompiers. Organisation d’une surveillance de jour par les résidents.
24 mars 2008 : Nouvelle vérification des extincteurs.
25 mars 2008 : Visite de sécurité par un expert de la mairie.
27 avril 2009 : JVR fait enlever des déchets toxiques et des transformateurs au pyralène de la cité de peur que la mairie de saisisse du prétexte pour faire évacuer l’immeuble.
04 mai 2009 : Vérification des installations électriques par l'APAVE.
23 avril 2009 : AG extraordinaire qui vote la coupure électrique de tout l’immeuble pour une durée indéterminée afin de faire comprendre à tous les résidents les difficultés financières de l’association.
La coupure sera effectuée début juin et durera jusqu’à mi août.
9 novembre 2009 : Courrier de Me Tuiler, nouvelle administratrice judiciaire à JVR pour l'informer qu'une probable fuite d'eau est certainement responsable d'une surconsommation dans le bâtiment.
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